穆迪对中国房地产市场展望为“稳定”，但销售增长将放缓

2013楼市半年报·预测篇

2013年上半年飞逝而过，尽管遭遇了新“国五条”细则落地“大棒”，但房地产市场依然延续了去年的回暖走势，一线城市住宅市场成交量持续回升，重点城市项目价格普涨，土地市场量价齐升。万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩更是出现了大幅增长。

近两个月以来，不断“日光”的楼盘和不断诞生的“地王”，让不少人对楼市未来感到乐观。不过，作为国内龙头房企的“掌舵人”——万科集团总裁郁亮在登顶珠峰后的**媒体见面会上，却指出房地产仍处在“冬天”。郁亮强调：“我觉得冬天是长期的，至少未来两三年内，是房地产行业的痛苦期。”

尽管郁亮的预测较为悲观，不过，更多的业界人士却认为下半年楼市依然以稳定为主。日前，国际评级机构穆迪发布报告称，其对中国房地产市场展望依然为“稳定”，但预计销售增长将会放缓。穆迪副总裁曾启贤称，预计未来12个月，住房项目销售额同比增长约10%，与2012年的平均增长率一致，但低于2013年1月~3月的高水准。穆迪报告还表示，预计豪宅库存量较大的地产开发商销售增长将会较弱，因为他们是这次调控政策的主要对象。

与穆迪观点相近的还有原中国房地产研究会副会长顾云昌 ，就在6月27日A股大跌之后，顾云昌对媒体表示，“我认为楼市不会下跌，房价和股价是两个概念。”今年一季度一些大中城市房价上涨过快，股市虽对房价有影响，但不可能令房价出现逆转。总体而言，今年上半年房价涨得过快，下半年则会保持平稳。
专题撰文：记者 王荔珏

政策前景：调控加码可能性小

近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据是：上半年新“国五条”全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，CRIC克而瑞研究中心的分析报告指出，“下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：**，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府不允许**年经济出现过快的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。”

此外，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出其中的信号是：在限购、限贷的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。预计在今年年底或明年年初之前，房地产调控不会有特别大的政策出台。

土地市场：将延续上半年旺势

顾云昌指出，现在开发商资金实力雄厚，加上资金方面也不是太紧张，社会总融资额也在增加，再加上整个市场的回暖态势，改变了开发商的预期，所以开发商买地的积极性正在上升。所以，有理由认为，2013年上半年土地市场回暖势头会继续下去，并有利于下一步市场的平衡。他强调指出，土地供应量减少20%，就会造成下一步房屋供应的减少，就会形成下一轮房价反弹。所以加快土地推出、动员开发商来买地，是下一阶段要做的事情。

克而瑞研究中心的分析报告也指出，当前这个时间点上房地产企业正处于一个“有钱缺地”的状态中。因此，预计下半年土地市场交易量仍将延续上半年的势头，一、二线城市的流标率将不会比之前出现大幅度的提升。

价格预期：股市上不去房价下不来

从经济层面看，虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆。与此同时，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。

面对这样的市场环境，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前我们面临着一个非常现实的选择，要想经济稳增长，至少要稳住当前房地产开发投资增速。当然，这也是一个无奈的选择，因为开发投资与房价有关，且二者呈正相关。对政府而言，促进开发投资与抑制房价，鱼和熊掌不可兼得。只有房价上涨了，开发商才会扩大再生产，加大开发投资力度，才会使全国的房地产开发投资增速提高。如果在调控之下，开发商预期房价将会止涨，或者将要下跌，那么他们就会反向操作，停止拿地，减缓开工，从而导致房地产开发投资增速回落。

2013年，中国楼市和股市呈现出“两重天”的格局。一方面是股市萎靡不振，另一方面则是楼市的持续亢奋。尤其是进入五六月，楼市的“亢奋”更是进入高峰期。对此，摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、**经济学家龚方雄表示，房价的涨跌从长期趋势来讲，还是要涨的，但是增长的速度可能会放缓，如果国内的资本市场不能长期给老百姓提供一个相对稳定的、正的**，也就是说A股不上去，房价下不来。

产品开发：公寓将成竞争新阵地

业界普遍预测，随着国内、外流动性趋向紧缩，类似上半年的宽松融资环境将一去不复返，特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的房企而言，如何在下半年筹集到足够的资金，将成为一个亟待解决的问题。对于房企而言，如何提高周转速度，向运营要利润仍然是制胜的不贰法宝，快速“走货”近期在部分房企的推货力度加大中已体现出来。

除此以外，房企在公寓产品的开发上也有“加码”的势头。“限签”、“限售”、“限价”等手段让开发商觉得公寓产品的销售受限相对较小，同时投资客入市的热烈也是公寓产品供应增多的动力所在。目前市场上公寓产品类型丰富，分布的区域也较广。市区主要集中在珠江新城，单价基本上4万元/m2以上，同时，近郊也有大批低总价公寓接连登场，主要分布在番禺、花都、南沙、增城。预测下半年楼市争夺买家的新战场或将在公寓产品中展开。