近日，中国海外发展有限公司（00688，HK；以下简称中海地产）发布的2020年中期报告显示，其核心净利润同比微增0.3%至179.4亿元人民币（下同）；股东应占净利润为205.3亿元，同比下降3.7%。与此同时，中海地产的毛利率、净利率也录得收缩，分别为30.6%和23.2%，同比分别下降4.3和3.5个百分点。

值得一提的是，有着行业“利润王”之称的中海地产，在其归母净利润额增长超过十年后**同比出现了下跌。不过，在中期业绩发布会上，中海地产宣布今年4000亿元的目标不会改变。

净利微降或与战略变化有关

在房地产行业，中海地产以“稳健经营”著称，其财务管控能力也十分出色，是“风向标”一般的存在。这也正是投资机构和业界同行关注中海的原因，一方面，能够观察这家企业对冲行业低迷的举措；另一方面，这也是预判行业未来的一个窗口。

故而，中海地产引以为豪的利润指标全线转向的背后，不仅与中海的战略变化有关，也预示着，全行业“遍地黄金”的时代已经过去。

中海地产中报截图

遗憾的是，这一次中海地产的中期业绩发布会只有短短不到半小时，管理层甚至没有来得及回答利润指标变化的问题。因此，只能够从中海当期结算的战略安排来推断中海地产利润下滑的缘由。

事实上，中海地产今年上半年税后净利润228亿元，相比去年同期仍略有增长，但中海地产本期的利润分配中，分配于非控股权益的利润额为22.8亿元，去年则为4.4亿元，正是这一指标的变化导致中海地产的归母净利润额出现下调。

一位接近中海地产的人士告诉《每日经济新闻》记者，这是因为，中海地产当期结算当中，“合作的项目变多了”致使归母净利润额下调。

自从中海地产董事会主席颜建国上任之后，中海地产加快了投资的步伐，在规模的赛道上也跑得十分迅猛。2019年，中海地产全年销售额为3771.68亿港元，同比增长25.21%，录得近年来的**涨幅。

但与此同时，负面效应也在显现。事实上，为了规模扩张，许多房企都会选择合作操盘的路径，但这种模式容易侵蚀净利润，近年来龙头房企万科也常年因为非控股权益占比过大而备受投资者诟病。

至于毛利润率、净利润率的下滑，则更多的是与市场大势息息相关。回顾今年的中报季，整个行业利润额、利润率下滑是*引人关注的主旋律。

某TOP30房企的CFO也告诉《每日经济新闻》记者，“（房地产行业）不可能一直这么高利润，那不太现实，现在是在回归正常水平。”

今年4000亿元目标没有改变

而如果将中海地产的利润率放之于全行业对比，中海地产的利润率水平依然处于行业前列，这或许也是中海地产不改对未来趋势的底气之一。

在业绩会上，中海地产宣布今年4000亿元的目标没有改变。不过，中海地产执行董事、行政总裁张智超也坦言， 这个目标有一定的挑战性，“需要我们充分努力，加上后面市场契机，才能更好地去完成”。

不仅如此，中海地产在土地投资端也开足马力。截至8月21日，共吸纳36宗土地，全年土地预算完成56%，其中50.6%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀和长三角都市圈。

过去一个月，中海地产宣布在上海投资590亿元城市更新项目，这是中海今年“大项目”战略的又一次落地。而过去7个月，中海地产的土地投资额为641亿元，在房企中仅落后于中国恒大排名第二。

在财务管控方面，中海地产也将延续审慎的策略。在回答《每日经济新闻》记者关于房企融资收紧的问题时，颜建国称，中海没有触碰一条红线，也坚持审慎的财务策略，保持合理的负债率，保持充裕的现金。

中海地产近一年股价表现 数据来源：同花顺

颜建国回忆称，中海地产曾经经历过金融风暴，曾因为负债率相对比较高面临资金链断裂的风险，教训深刻，因而中海地产从那时候开始的经营是“稳字当头”，对于负债率以及现金流都制定了严格的红线。“过去10多年，中海的资产负债率一直在60%左右，在手现金占总资产的比重都在10%以上，负债率始终保持在行业的**的区间。”

截至2020年6月底，中海的净资产资产负债率是59.77%，剔除预收账款后的资产负债率是53.8%，净负债比率是32.7%，现金短债比是2.9。从数据面来看，中海“三线未触”。

谈及未来发展时，颜建国表示，“企业的发展是一场马拉松，要稳中求好，稳中求快。要坚守主航道，不盲目多元化扩张，有序推进转型升级。”审慎、稳健，正是中海“活得好、活得久”的根本所在。

截至**收盘，中海地产股价报23.45港元/股，微涨0.86%。

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