昨日，万达商业在香港公布上市后首份年报和2015年预期战略目标。截至2014年12月31日，万达商业地产总收入达1078.71亿元，增长了24.31%；核心溢利为148.24亿元，同比增长14.04%，核心溢利率为13.74%；每股盈利6.51元。不过，万达投资性物业公允价值增长为134.55亿元，较2013年降低12.87%。

    值得注意的是，万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖坦言，作为新的上市公司，万达商业股价还有很大提升空间。万达去年用20多天时间就实现了上市，虽然体现了公司的执行力能力，也获得了众多投资者的认同，但由于时间限制以及万达商业业务板块的多元复杂性，广大投资者对公司的了解相对不够，因此股价表现并不尽如人意。随着时间的推移，“我们相信股价将有很大提升空间”。

    同时，万达商业董事兼执行总裁曲德君公布了公司2015年的发展目标。曲德君表示，2015年将新开26个购物中心、12个酒店。此外，除了在投资物业租赁及物业管理收入、销售合同金额、核心净利润等方面持续增长外，在万达商业2015年经营目标中提到了优化负债结构，把”平均融资成本降至7%以下”是其重要目标。

    事实上，降低融资成本也是万达商业由重资产经营模式向轻重并举模式转型的重要支撑力。曲德君表示，2015年，万达将在资产证券化、外部投资以及互联网金融方面发力，致使公司未来不依赖物业销售来获得稳定现金流。

    计划发债

    置换高息贷款

    据万达商业公布的数据显示，2014年，万达全年合约销售总金额是1601.5亿元，较2013年增长26.65%，合约销售面积1478万平方米，较2013年增长35.97%，完成了年初定下的销售目标。而在其1601.5亿元的签约销售额中，按物业类型分，商铺、写字楼、SOHO及其他投资型物业占比59.64%，住宅物业销售占比为40.36%。

    值得一提的是，在签约销售额增长接近27%的同时，截至2014年底，万达商业持有物业达到2156万平方米，较2013年底的1635万平方米增长了31.87%。

    对此，有业内人士向本报记者直言，加重对持有性物业的投资意味着沉淀更多的资金，虽然2014年万达商业实现了现金流为正，且超过88亿元，但其“以售养租”模式在市场上是存在短板的，不但资金成本高，长期下去也将直接提升公司的资产负债率。

    从万达商业目前的负债情况来看，2014年，其净负债率为57%，增加了4个百分点。而万达商业的总体融资成本(包括资本化利息)由2013年的97.98亿元元增长至123.75亿元，增长26.3%。不过，万达商业长期负债占比较高，1年以上到期负债占比达79%，相对能够保证公司良好的流动性。

    事实上，很早之前，王健林就已经意识到这种“已售养租”模式不可能长久持续下去，特别是在整个房地产行业进入相对低迷周期后。鉴于此，去年年底，王健林用20多天时间就将万达商业推上了香港资本市场，显然有优化债务结构之目的。

    “公司今年在境内和中期债券市场有发债的计划，主要目的在于优化债务结构，降低平均融资成本，置换目前公司存在的相对较高利息的贷款。”刘朝晖向记者表示，公司有信心把2015年的平均融资成本降到7%以下。不过，公司在境外发债规模将比较小，主要用于境外项目投资。

    而从运营成本方面来看，为了降低资金使用成本，提高收益率，万达商业一方面加快物业开发的速度，另一方面则侧重于逆周期拿地，在拿地成本更低的时机，转向销售更为顺畅的区域拿地。

    据记者了解，王健林的投资逻辑颇有”雨天出门”之意，尤其擅长在市场低谷期抄底拿地。截至2014年底，万达商业地产旗下有约7594万平方米的在建和待建物业，这些土地储备将近半数都位于经济*发达的华东地区，但其在购地成本上仍保持了较低的水平。2014年，公司新购置的土地储备平均成本每平方米只有1187元，低于行业平均水平。

    而在万达商业2014年实现的1601.5亿元的签约销售额中，来源于一、二线城市销售额占比达49.81%，三线城市占比48.31%，境外占比1.88%。此外，万达商业称，“未来集团将继续执行审慎的购地策略，购地重点将从三线城市重新回归一、二线城市”。同时，这些储备项目未来将继续加大万达商业地产在投资物业上的比重，加之O2O战略的推进，利润仍有很大的释放空间。

    加快向

    轻资产经营模式转型

    事实上，对于意在打造“国际万达”的王健林来说，无论是万达商业地产所倚重的“已售养租“的发展模式，还是不断提升的负债率带来的融资瓶颈问题，都无法将万达推向一个新的发展平台。鉴于此，在去年完成商业地产上市打开一条融资通道后，王健林启动了由重资产运营向轻资产转型的计划。

    按照王健林的要求，在接下来的5年内，万达将构建起商业、文化旅游、金融和电子商务四大业务板块。加上万达商业收购快钱，计划投资200亿元搭建O2O平台等动作，多数业内人士认为，万达正在加快轻资产化，争取使其业务受房地产市场波动影响越来越小。

    正如刘朝晖所示，万达对中国房地产市场有清醒的认识，目前在做互联网＋业务，搭建商业消费平台是公司战略发展的重要方向。曲德君也直言，希望通过轻重资产并举的经营模式加快互联网平台的发展。

    目前来看，万达已经迈出了轻资产化的一步。今年1月14日，万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司，分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。

    按照目前王健林设计出来的轻资产模式，是将万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统和电子商务都由万达集团来做，同时还将使用万达广场的品牌，而投资则由别人出，万达广场的资产归于投资方。这意味不但能改善公司债务结构，还能提升企业净利率和净资产收益率。

    而关于轻资产化的下一步如何走，曲德君表示，2015年，万达将在资产证券化、外部投资以及互联网金融发面发力，致使公司未来不依赖物业销售来获得稳定现金流。同时，万达商业财务总监刘晓彬也透露，将密切关注中国政府的Reits政策，一旦时机成熟会立即启动相关计划。