昨日，楼市重磅“组合拳”出台。
当天下午，央行、住建部、银监会三部委联合发文下调二套房个贷首付比例。此后不久，财政部联合国税总局发文，放宽个人住房转让营业税免征期限。
就在本月的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士向记者表示，此次房贷政策调整是近年来力度较大的一次，也是“新常态”下的政策回归。前期，提高个人住房贷款首付比例，是为抑制市场过热。目前，我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变，进入减速换挡的新阶段，住房供求关系有所改变，二套房贷政策出现了一定的调整空间。
另有分析人士指出，继3月27日国土资源部、住房和城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构后，多个部门又密集发文出台楼市新政，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
支持改善性住房需求
房贷政策调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，**首付款比例从60%调整为不低于40%;住房公积金方面，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，**首付款比例统一为20%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，**首付款比例为30%。
此次政策主要下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款**首付款比例，是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。
中国银行国际金融研究所副所长宗良向记者介绍说，过去一套房首付**30%，在实际操作中是30%到40%;二套房首付**60%，但实际操作中可能达到60%~70%甚至更高。比较国际标准来说，是较为严格的，是市场极端情况下采取的一种措施。目前政策的调整让房地产市场回归常态，比较有利于市场化发展。
“总体上来讲，目的是支持、落实前一段政府工作报告，加强居民住房需求和改善性需求，具有一定的稳增长因素在里面。”宗良向记者表示，本次调整更重要的是，让房地产金融市场回归常态和本来面目。
而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，**看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。
“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于**改善性住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
中国民生银行首席研究员温彬认为：“自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。”
温彬称，从国际上看，二套房**40%的首付比例仍然是比较审慎的，可以防止投机性需求的膨胀。温彬认为，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。目前我国房地产市场已从供不应求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策，也需要根据市场变化回归到常态。
金融机构将乐意参与贷款
本次政策调整并未涉及贷款利率调整，宗良表示：“从金融机构贷款利率来看，首套房贷款会根据具体状态，允许一定比例的利率优惠，按照‘八五折’‘九折’已经比较合适，房地产贷款总体还是商业银行比较好的资产，机构还是会参与。”
“房地产占整个贷款比重在20%左右，具体来看，个贷按揭增长比各项贷款增速要快一些。”宗良表示，本次政策向市场释放了信号：支持房地产市场平稳发展，国土部发文根据当地土地情况提供土地供应，房子若不符合市场需要可调整，供应或需求没有实现有机匹配，有些房价偏高，不符合市场需求，不希望大幅下跌，也不希望过度上涨，希望平稳可持续地发展。
关于因地施策，以前就有过类似的制度安排。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)曾明确要求，各地人民银行分支机构可根据当地政府政策要求，在**统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的**首付款比例和利率。
“二套房政策调整，核心是在风险可控的前提下，加杠杆。”宗良表示，从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健。**套商业性房贷款**首付比30%，在国际上也处于合理水平。我国二套房**首付款比例为60%，部分城市为70%，处于相对于较高水平，偏于严厉，存在一定的下调空间。
房价会涨吗?
本次新政将释放的市场需求如何?温彬向记者表示，本次政策可以改善房地产需求状况，一线城市需求有可能提升。
中原集团研究中心分析，回顾过去十年，房贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。
我们以一套市值200万元的房屋为例，按照此前一线城市二套房首付为70%计算，首付款为140万元。而按照**政策的40%首付计算，则只要80万元，一共少了60万元;加之营业税免征期限同时放宽，又降低了不少二手房的入市门槛。“二套房首付下调，降低了换房门槛和成本，这部分过去几年一直被抑制的需求被激活应该是大概率事件。”合富房地产经济研究院分析。
“营业税5改2让买房的选择范围变宽了。”在广州工作的蓝小姐在听闻此消息后就对记者说，她在过去一年看过很多房，但觉得二手房的税费太高，无法“下手”，只能找郊区的一手房。如今满2年就可免营业税，就可以在核心城区大胆看二手房了。
至于对区域的影响，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰向本报记者表示，一线城市将会是*受益的，房价可能会出现上升，但三四线城市不会有太大改变。
一家百亿规模的上市房企内部人士向本报记者透露，此次政策调整，必然会促进刚需型和改善型市场的全面回暖，如果房贷资金量和利率折扣能配合到位，楼市有望在4月份量价回稳。
广州中原地产项目部总经理黄韬对本报记者表示，广州近期的成交量已恢复正常水平，预计到5月会出现比较明显的上涨。
“公司全年推货量约270亿元，针对此次政策的调整，公司根据市场变化把销售节奏前置，将4、5月份作为上半年的推盘高峰。”上述房企内部人士对本报记者说。
不过，万科董秘谭华杰不久前曾对媒体表示，今年上半年市场将去化顺畅、房价平稳，这是资本市场*乐于见到的;但下半年房价走势的不确定性较大，部分城市可能存在一定房价上涨压力。
