刚刚过去的2014年，不仅是万科意欲转型城市配套服务商的起点，更是这家房地产“一哥”尝试自我突破的一年。万科经历了小股操盘、合伙人制度、业务从单一的住宅产品转向，客户的消费体验业务以及产业地产的业务三大板块。而作为万科转型三大业务之后，被万科誉为“转型新篇章”的项目——吉林万科松花湖日前正式向外界亮相。

    与此同时，新任万科集团商业地产负责人丁长峰，在这个新业务新领导的舞台上，向外界透露未来万科商业地产，将建立统一的万科商业地产品牌，建立起关于商业地产统一的工作标准，使得全国商业地产成为一支队伍，而不是原来散落在各个城市公司的分散队伍。与此同时，万科的轻资产化如何能够做到真正的轻，试图找到新的模式和破解之道，成为其履新之后思考*多的问题之一。

    将成立独立的

    商业地产公司

    “去年年底人事变化也是为了未来布局。”丁长峰对中国房地产报等媒体记者表示，万科将于今年一季度末宣布成立万科集团下属的独立商业地产公司，并于6月底完成25个万科旗下购物中心的资产处理。1月17日下午，一身深蓝抓绒工作服、黑色马丁短靴打扮的原万科北京区域首席执行官丁长峰，正式以万科集团商业地产业务新掌门的身份，履新之后**亮相吉林万科松花湖项目的现场。

    为了实现转型，显然万科对于**预期有着长久的**。丁长峰透露，“万科对于新业务的探索，实际上在过去的四五年之间就一直在进行。”

    正是基于此，万科在30周年之时正式宣布转型城市配套服务商，并把万科未来的业务分成了三类，一个是传统的核心业务，第二个是客户的消费体验业务，第三个就是产业地产的业务。与此同时，万科集团2014年年终述职会上，郁亮更是把转型战略提到了更高层面，提出2015年万科的工作目标的6字方向则更加明显——“要转型，有增长”。并要求各个地方公司能够勇于尝试新业务。

    而履新后的丁长峰，会把万科商业地产转型带向哪里，在当天的丁长峰一串中英文夹杂的答记者问环节，其主导下的**图景隐约可见。今年万科将建立统一的万科商业地产品牌，建立起关于商业地产统一的工作标准，更重要的是，要使得全国商业地产成为一支队伍，而不是原来散落在各个城市公司的分散队伍。万科目前已经营业、在建及**中的购物中心有25个，布局在多个城市，购物中心投资达到200亿元。

    “轻资产”模式

    亟待破解

    在去年12月万科对北京的那轮人事调整中，丁长峰与彼时负责城市公司北京万科的毛大庆“对调”。“我更关注产品和服务，大庆可能更关注战略层面和公共关系，我们俩的风格是不太一样的。”而与前任毛大庆一样，履新后的丁长峰，寻找并定位万科商业地产轻资产运营的更好模式，成为其履新后工作的重要组成部分。“我上个星期去香港，一个下午同事安排见了六家投行，我想跟他们请教一下，未来万科的商业地产如何变成一个公众化公司，如何上市，从现在开始他们对万科有什么要求，我们需要如何在未来商业地产方面找到一条非常好的道路。”

    其实万科的商业地产轻资产化运营，在去年已经多次小试牛刀。

    万科公报显示：万科2014年先后出售给凯雷投资9个商业物业80%的股权；后又将拥有虹桥万科中心的上海万狮置业90%的股权出售给RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED；11月，万科又与信托基金领会房产基金签订无约束力的意向书，拟出售位于深圳龙岗中心的商场80%股权，包括若干临街商铺以及停车位。与此同时，位于北京市昌平区的金隅万科生活广场，这个在万科成立商用地产管理部之后试营业的**商业项目，目前也已经与麦格理完成了交割。

    “合作方式主要采取直接出售商业物业的模式，房企从中获取份额较少的管理费用，而并非靠着商业管理运营上的优势，与机构共同享受物业租金分成的长期盈利模式。”纵观万科上述几个实现轻资产的商业地产项目，佰仕信基金董事长陈方勇在接受中国房地产报记者采访时指出，万科的合作对手多是以具有长线持有可能的资产管理机构，机构们更加看重资产获取的价格。然而万科在住宅领域上的突发优势，在商业地产运营的初期并不明显。他认为，万科商业地产轻资产运营的目的，是住宅产品主导思维下的快速套现举措，其盘活存量资产的目的性更强。

    不过，履新后的丁长峰与众多投行机构的接触，为万科未来商业地产资产证券化的运作增添了无限可能，正是想要破解上述做法的体现。陈方勇分析指出，投行机构普遍具有募资和证券化运作能力，“而在这些机构们眼中，*为看重的则是商业地产未来资产证券化的蛋糕。”

    “未来更好的轻资产策略，主要看是谁来做，目的如何，需要参与的角色定位这几个方面。”陈方勇表示，他个人比较看好两类轻资产模式。一类是具有运营能力的开发商来主导的轻资产，运营方与资本方有着清晰的分工定位，运营方负责“养鸡生蛋”，资本方负责“卖蛋套现”；另一类是长线资本与专业运营机构结合的轻资产。运营方需要根据资本制定的时间达成运营指标，但是不会被轻易替换。

    不过，提升到集团层面的商业地产新业务，随着万科未来相关项目体量逐步加大，未来商业的轻资产之路到底如何轻，怎样轻？

    丁长峰眼下正在努力寻找并试图定位其战略方向。“未来率领万科商业地产找到新道路和新模式，对于我将是一个很大挑战。不过我很享受这一过程。”