如果要给本轮房地产调整找几个理由的话，首套房贷款利率折扣上浮必然在所有的原因中名列前茅，由于众多商业银行执行上浮20%甚至更多的利率政策，购房成本因此大幅上升，让不少刚需人士很受伤。

    虽然央行在早前已经降息，且发文表态称首套房贷款利率折扣可低至7折，但这一政策在郑州楼市给人的感觉更像是望梅止渴。

    目前，郑州的商业银行对首套房贷款利率大多执行上浮政策，这一局面正亟待改变。

    现象

    开发商打出利率牌

    利好购房“等贷族”

    随着9月30日央行发文松绑“限贷”，同时上个月21日晚央行宣布降息，楼市也诞生了一批楼市“等贷族”。买了房没有办贷款的，怕等不到利率优惠;没买房的，怕房价上涨。“焦虑”“兴奋”“担忧”成为这些“等贷族”的真实写照。

    事实上，在限购解除、限贷政策松绑的大背景下，楼市可谓利好不断，但由于信贷额度紧张，贷款难、贷款成本高成为楼市回暖的**一道“紧箍咒”。

    据悉，随着央行930新政喊话限贷松绑以来，尽管各大银行纷纷表态积极贯彻新政，但实际情况却是不少银行的房贷细则还没有完全落地，优惠利率似乎更是无迹可寻。于是，“等贷族”数量再次大增，有出了手在等待贷款批复的，也有在等着更优惠利率出台而酝酿出手的。

    也许是看到了“等贷族”的需求，郑州楼市开发商为了促进成交，打出了“利率牌”。

    日前，盛润集团打出了“利率0上浮，置业0压力”的口号，携手中行推出将按揭贷款利率降至基准利率执行的政策(具体政策执行时间和细则以开发商规定为准)。

    该新闻见诸报端后，这一政策得到了很多购房者和业内人士的关注，甚至有开发商专门打听相关的执行情况，足见“房贷利率回归基准”对于楼市的影响力。

    “目前别说利率折扣了，能执行基准利率就算不错了。”一位房地产从业人士坦言，现在银行对于楼市并不偏爱，在信贷额度紧张的背景下，指望银行给房贷利率“打7折”有些不太现实，基准利率购房就可以接受。

    提醒

    降息不等于利率打折，基准利率是“王道”

    上月21日，央行在时隔28个月后再次宣布降息，让很多等贷族看到了“曙光”，而购房成本的降低，也让他们兴奋不已，“可以省不少钱呢!”

    按照细则，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，5年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折。对住房公积金客户来说，央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25个百分点，降幅不及商贷。

    央行的降息，等于给购房者的利息打了9.4折，这是不是等于所谓的利率折扣?

    事实并非如此，因为所谓的房贷利率折扣更像是一个系数，如果在贷款时执行了上浮20%的利率折扣，整个贷款周期内无论基准利率升降，都要乘以1.2倍，对于普通购房者来说，这是一笔不小的支出。

    按照贷款100万元计算，贷款期限为30年，按照现在6.15%的基准利率计算，每月还款6092元，还款总额为2193221元;而如果按照利率上浮20%计算，每月还款为6910元，还款总额为2487657元。也就是说，如果执行基准利率，每月将少还818元，总房款更是少还294436元。

    不难看出，尽管降息是巨大利好，也实实在在降低了购房成本，但对于支付能力有限的刚需一族而言，如果首套房贷款利率仍然上浮20%的话，纵使有开发商的优惠让利，其购房总成本也增加很多，可以说是得不偿失。