房地产整体调控周期的到来，使得房地产企业在购置土地方面也变得谨慎起来，这直接影响到全国土地出让的情况，今年以来土地购置面积增速一直是负增长。而土地作为各地政府财政收入的重要来源，企业在土地市场的观望情绪则进一步加剧了与各地政府之间的博弈。

    “我们已经面临着十几家比较大的企业，**政府给他们施加了很大压力，说过去我们对你支持很大，现在你需要去买地，所以也在博弈，是不是底价买地。”在昨天举行的一个房地产论坛上，全联房地产商会秘书长钟彬在演讲中如此表述，他主要围绕中国城市化运营和房地产企业未来策略展开。

    在谈到土地购置问题时，他表示，今年土地购置面积增速一直是负增长，不过有些大企业、上市公司要完成业绩还得去买地。但是从市场情况来看，市场效益不好，所以政府也在囤地。“到了现在来讲，市场越来越不好，（政府）也扛不住了，也得不断地释放土地。”他说，所以年底很多企业都面临着买地的问题。

    “*近我们去了很多城市做调研，**他买地还不完全是来自于自身的意愿，很大程度上是来自于地方政府给它的一种压力，”钟彬说，“我们在做调研的时候，我们发现在投资意愿里面大幅度下降，他们讲了如果现在销售形势不太好的情况下，能不买的地都不去买，可买可不买的就推到以后去买，实在不行的，比如这块地一定要出让的，才会去买。”

    不过，他也表示，企业购地的压力并不完全是来自地方政府，上市公司自己出于业绩压力也是很大一部分原因。

    基于当前房地产的状况，钟彬表示，房地产要关注两个问题：上游土地供给制度的改革和房地产金融体制的创新，这两个不做顶层设计是有问题的；下游是关注的传统商务、智能化、物业管理。上游是土地加产业加金融，下游是服务加管理，中间的下端是开发加销售。

    这些观点是根据房地产商会此前关于土地财政的研究报告作出的。根据这些报告，10年前土地财政的占比不到5成，但去年就已经到了60%。他认为，由于中国有个独特的土地金融，所以84城的土地抵押贷款到了7.6万亿元。根据国土部网站公布的数据，去年销售价格是8.1万亿元，土地抵押贷款就7.6万亿元，所以形成一个独特的景观就是土地金融。

    “还有一个情况是银根、地根的互动效益，地价领跑房价，越跑越快”他说，房价和地价是非常相关的因素。“房价的攀升促成了房价与租金的长期脱离，空置房遍地，促成了限购。开发贷在很长时间是开发商的**渠道，所以就推高了房价，促成了限贷。当初限贷、限购政策租金趋紧，催生了房地产基金等工具，促成了夹层融资，使金融市场、理财市场难以规范，其结果是推高了房价。”

    基于此，他认为，未来的商业模式一定是一种商业模式优化下的产业红利。“所以从上游来讲，要关注土地、关心金融、关心产业，下游要关心服务与运营，传统商务，电商冲击和互联网采购机遇并存。”钟彬说，“还有第二个是智能化、绿色技术和产业化的结合，也有很大的变革。**是物业管理，大数据时代的社区服务。”

    不过，这个社区如何走，或许也还没有清晰的模式。

    “几乎所有人都会谈一个问题，就是关于**一公里，我们的社区带来的巨大的商业机会，我们都认为房地产的机会会从增量到存量，从开发销售到运营管理，运营感觉里面包括养老产业跟地产怎么结合，它是个服务业，包括旅游地产怎么盘活，否则全部会死掉。”钟彬如是说。