近日，莱坊发布《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》。该报告运用统计方法构造出的判断标准——莱坊城市发展综合指数，来研究全国主要城市商业综合体开发的分布以及体量，得出了商业综合体开发不应该一哄而上，而应**出与自身条件相匹配的开发量的结论。
1房地产跃入“商业综合体”时代
报告指出，近几年来，商业综合体几乎成为房地产开发项目的代名词，各种商业综合体项目在各地纷纷涌现。据不完全统计，目前国内商业综合体项目约有近800个，总开发面积超过3亿平方米，这些项目主要集中在国内的一线、二线和三线城市。
那么，商业综合体市场正面临哪些困境？未来发展趋势又是怎样？开发过程中*关键的问题有哪些？为了更直观地研究商业综合体在国内的发展现状，莱坊按照城市发展综合指数高低，分类选取了30个主要城市(下称“主要城市”)进行研究。
“莱坊城市发展综合指数”是莱坊研究城市发展与综合体规模之间关系的基础性指标。该指数的高低代表相应城市相较于其他城市的发展快慢，指数达到1.0以上的城市通常发展快速，指数为0.5至1.0之间的城市发展较快，而指数低于0的城市通常发展速度较其他城市要慢。从城市发展综合指数的数值来看，1.5线城市平均数值在0.55，属于经济发展较快的城市。传统的单一型物业，比如零售百货以及商务楼，已经不能满足当地居民的需求，而具有多功能属性的综合体受到城市居民的欢迎，因而无论是当地政府还是开发企业，对于综合体项目的开发都十分热衷。
一般来讲，在国内，北京、上海、广州和深圳属于一线城市，省会城市属于二线城市，而地级市则属于三线城市。一些经济发展速度已经超过大部分二线城市，但还没有达到一线城市水平的城市则可被称作1.5线城市。
1.5线城市包括如下9个，分别是:成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。根据莱坊的统计，至2015年，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有4个，其中3个属于1.5线城市。
2全国综合体开发面积存量巨大
报告认为，从目前来看，全国综合体开发面积存量巨大。2014年上半年，全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。2014年，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47％；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头*为迅猛。
报告显示，2014年上半年，全国主要城市约有49个综合体项目竣工，其中有18个位于1.5线城市，占比36.7％；按竣工面积来算，1.5线城市中商业综合体新竣工面积占比达到51.2％，其中，一线以及1.5线城市的商业综合体存量分别达到5000万平方米和1.15亿平方米，分别占总存量的17.2％和39.7％。
在全国主要城市中，商业综合体存量面积超过1000万平方米的城市有12个，其中8个是一线以及1.5线城市；而存量面积超过1500万平方米的城市有6个，其中，1.5线城市有4个，沈阳是全国惟一一个商业综合体存量面积超过2000万平方米的城市。
从未来供应来看，商业综合体在2013年之后的5年时间内将迎来新一轮开发供应期。其中，2014年以及2015年是综合体供应*为迅猛的两年。据不完全统计，2014年与2015年主要城市的综合体新竣工面积分别为4874万平方米和3558万平方米，供应量十分可观。
3开发商加速布局城市化建设
报告显示，目前国内综合体开发经验较为丰富的开发企业主要有4家，即万达集团、华润置地、绿地集团以及中粮地产，且都形成了自己成熟的综合体品牌。以购物中心为主导的商业综合体是主要的开发类型。而外资开发商仍以早期进入国内市场的港资企业为主，比如新鸿基地产、恒隆地产、瑞安集团等。
国内经济十年的高速发展，客观上成为“造城运动”的经济红利。城市化建设的推进，加快了城镇居民对于综合体项目的需求。包括港资企业在内的外资企业比较谨慎，其综合体项目通常选择一线城市以及1.5线城市，开发体量在35万平方米左右。而国内开发商较为激进，二、三线城市布局十分广泛，开发体量在45万平方米左右。国内以万达集团为例，其综合体品牌万达广场已经进入全国95个城市，**以及在建项目62个，集中在二、三线城市，是综合体开发方面扩张*为迅捷的大型开发企业。
而未来3至5年间，大型开发企业仍将会开发超过100个综合体项目。港资则以瑞安为例，其中瑞安房地产主要集中在内地城市繁华地段，以开发城市核心综合体为目标。在上海新天地项目之后，瑞安在内地积极扩张“天地”系列商业地产项目，佛山岭南新天地项目整体面积约150万平方米，预计至2016年可完成。而位于上海虹口区瑞虹新城内的“瑞虹天地”更是打造总规模超过50万平方米的商业地产项目，将成为上海内环内**的商业中心。目前在上海、武汉、重庆、佛山、大连等几个城市拥有至少8个大型物业项目，新天地系列是其中的重要代表。
4商业综合体开发是否过剩
报告显示，大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使商业开发运营日趋艰难。莱坊预计，未来3至5年间，国内大型开发企业仍将开发超过100个综合体项目。在全民开发综合体的大背景下，商业综合体市场是否存在泡沫，成为众人关心的话题。通过统计研究，城市发展综合指数与商业综合体开发规模存在十分明显的相关性。城市发展与商业综合体开发存在三个发展阶段，在城市发展初期，综合体的规模有一个较快增长过程，进入发展稳定期，综合体规模开发速度放缓，以消化之前快速发展带来的高存量，而进入城市发展成熟期，在经济实力等各方面条件允许下，商业综合体发展将会迎来快速发展时期。
目前，大部分城市实际存量面积与理论值的偏离率高于50％，存在过量开发的风险。存在高风险的城市如沈阳、长沙，2013年城市发展综合指数分别为0.27和0.12，而商业综合体开发规模已经达到2200万平方米以及1500万平方米，超过一线城市北京、上海，由此推算出其实际与理论偏离率约分别为208％以及127％。实际上，沈阳、长沙这两个城市的大型购物中心的平均空置率约在18％左右，远高于一线城市的11％，这也从侧面佐证了这两个城市商业综合体开发速度过于迅猛。
目前，在城市化发展的进程中，综合体项目的开发已经由初期“在哪造”逐渐转向“怎么造”。当地政府正试图从热衷建造外观新颖的地标建筑中冷静下来，转而思考大量新开发的综合体如何成功运营以带动当地就业，并对于企业提出了实现持续性税收以及财政收入增加等新要求。
5商业综合体运营面临挑战
莱坊中国区董事，综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安认为:“综合体开发从资金沉淀能力、选址、设计**、招商营运等各个环节，都对开发商的综合营运能力要求非常高。简单复制应用住宅开发经验和理念，将伴随很多的失误与挑战。因此，开发商应及时转换观念，尽快完成从住宅开发模式向商业开发模式的思路转化。”
目前，选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题。同时也是商业综合体开发的成功之匙。选址是综合性项目开发过程中的**步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹**。
莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为:“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合。目前的城市商业综合体包括四大核心业态:写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓，其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性**，是商业综合体开发*普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
