市场的变化总是带来更多的新意。一直在营销方面寻找突破口的房企，如今又多了一种新的营销理念——全民营销。

    万科、碧桂园、绿地等龙头房企纷纷推出全民营销策略。恒大、彰泰、中海等多家桂林房企开启“全民卖房”模式。

    市场的变化总是带来更多的新意。一直在营销方面寻找突破口的房企，如今又多了一种新的营销理念——全民营销。如今，这场全民营销的热潮也从国内刮到了桂林。从国内来看，万科与阿里巴巴旗下淘宝网合作，构建全民经纪人平台，碧桂园、绿地更被业内视为全民营销的样本。

    而在桂林，桂林恒大广场近日发布的寻求全民经纪人广告，被认为是桂林房地产市场全民营销的一次升级。事实上，除恒大外，彰泰、中海等多个品牌房企已经以不同形式、不同的规模动员全民营销。

    业内人士指出，受整体市场环境影响，当前，很多楼盘都有较大的销售压力，而全民营销的销售模式，正逐步被开发商所接受。对这些“业余售楼员”来说，只要帮楼盘卖掉房子，都能拿到开发商给出的奖励。不过，也有业内人士表示，这种策略并非所有楼盘都适用。

    现象 桂林楼市兴起全民营销

    8月下旬，桂林恒大广场的“寻找全民经纪人”的广告，吸引了不少市民的眼球。在项目宣传广告中，全民经纪人招募面向全社会，只要在8月25日至10月8日，凡是带客成功认购住宅的，将按照成交套数给予0.6%—1%的奖励。

    在桂林较早采取全民营销策略的是中海，但只是口口相传，并没有大肆宣传。今年，彰泰在营销策略上进行重大改革，旗下楼盘全面推行全民营销，以高佣金、低门槛的方式，向社会广泛招募房地产经纪人。据了解，只要提前在售楼部登记信息，带客户来买房都可以拿到现金奖励。彰泰以房源总成交金额5‰的佣金，召集社会各界人参与与旗下房源的销售。同时，彰泰还鼓励3人以上以团队的形式与彰泰签约联合卖房，除了固定佣金外，还可获得奖品、年终奖等奖励。这一举措吸引了不少市民参与。

    与此前常见的“老带新”不同的是，全民营销是社会上任何一个人带客户去，只要*终成交，开发商都会一定比例的返利。目前桂林已有多家开发商采用了这种销售模式，只是奖励方式各不相同，大部分楼盘采取“给佣金”方式，以每套房数千元计算报酬，部分项目则以成交总价的一定比例作为奖励金。

    然而，全民营销并非桂林独有。目前国内推行全民营销较为成功的是碧桂园。2013年8月18日，碧桂园·十里金滩首期开盘热销超4800套，平均4秒卖出一套，创下中国地产史上单日成交纪录，而日销28亿元也向世人展示了碧桂园全民营销的威力。

    原因 营销变阵源于销售压力

    营销策略变化的背后，反映的是楼盘越来越大的销售压力。从今年全国楼市情况来看，房贷收紧、资金紧张、降价潮来袭，不少开发商直言压力太大。

    从桂林的实际情况来看，今年1—6月，全市(含临桂、灵川)上市供应量是126.09万平米，同比上涨了3.8%。其中，商品住房供应面积为97.35万平米，同比下降16.5%。直到7、8月份，桂林市场才较上半年整体出现回升。但是，面对一年中重要的销售节点“金九银十”，没有哪个开发商敢懈怠，加快跑量、尽快回笼资金成了各楼盘*紧要的任务。在这样的情况下，楼盘流行“全民卖楼”也就不难理解了。

    业内人士指出，全民经纪人是一种“非常态”的销售模式。在楼市兴旺期，开发商不愁卖房，对推荐人的奖励自然也少，而在市场不景气的时候，为了**老业主的积极性，开发商也会开出较高的奖励。

    市区一家推行全民营销的楼盘的销售经理坦言，全民营销吸引民众参与的*直接动力就是高额佣金。无论是什么人，通过何种渠道，只要能帮项目成功卖出房子，就能获得相应的佣金。

    应该说，全民营销背景下，销售人员已不再局限于项目自身的销售人员，而是通过“广撒网”的形式，扩大销售渠道，拓宽销售范围，以推动成交为目的。通常来说，全民营销模式对刚需产品的销售会更加有力，在刚性需求越来越占市场主流的时代，这种“广撒网”的营销方式，更能为刚需产品带来有效客源。

    不过，有业内人士认为，全民营销并不适用于所有楼盘。毕竟置业顾问要经过专业的培训、有实际的卖房经验，对购房者能起到专业的导购作用，而无限扩大的全民营销难以保障成交的质量。另外，对开发商而言，大量**售楼人员的素质高低难辨，这对于一个项目的品牌塑造作用有限。

    市民反响 多数人叫好 少数人观望

    对于市民来说，如何看待“全民营销”？采访中大部分市民表示愿意尝试，但他们表示，推荐楼盘一定要抱着负责任的态度。少数市民表示要看房企和项目的具体情况。

    在一家公司做财务的小叶告诉记者，自己愿意参与“全民营销”。他认为，亲戚朋友要买房子，如果有好的肯定要推荐。“一方面自己能有些收入，另一方面也给别人带来了方便。”

    市区一大型住宅小区的业主张女士就经常向熟人推荐买自己居住的楼盘。现在，经她推荐的促成成交的房子已有十多套。她告诉记者，这种介绍客户、额外获取佣金的方式很好，因为她已经入住这个小区，对楼盘有了全方面的了解。同时，桂林人买房本身就有跟亲人、朋友在同一小区或区域买房的习惯，因此给他们推荐楼盘时也是得心应手。

    已经买房的段先生告诉记者，好房源可遇不可求，而购房者获取信息的来源毕竟有限，如果亲朋好友能帮找到一套合适的房子，拿点佣金也是合理的。

    部分市民对全民营销持保留态度。在某企业工作的吴女士就表示，普通市民毕竟没有经过专业培训，因此卖房时难免有疏忽的地方，因此，由专业置业顾问较为合适。

    【记者观察】

    管控是全民营销成败的关键

    对于开发商而言，采取全民营销这种模式，与其大盘开发、刚需产品和快速周转的开发模式有关，是薄利多销迅速占领市场的有效手段。在国内，这类营销方式有很成功的案例，例如碧桂园虽不是这一营销模式的首创，但却将其发挥得淋漓尽致。碧桂园动员公司内部所有员工、所有老业主以及社会人士帮其卖房，甚至不惜烧钱空运上万业主去项目开盘现场看房，每次开盘都无一例外在项目聚拢上万客户，单日狂销数千套房，屡屡创下业界奇迹。

    这种营销模式的优势在于铺面广，能集中更多客源，成交快，但同时也会增加房企大量的销售成本。因此，全民营销这种短期烧钱的模式，要求企业有很充足的现金流。业内人士表示，管控水平高低，决定了全民营销的成败。

    绿城在全民营销上的探索被称为行业范本，主要是因为其在全民营销的管控上十分严格。在招募全民经纪人时，不仅公司老总会亲自参与招聘，从全国报名的人员中集中选择，择优录取签约，并对其进行了严格的培训，其后考核通过后才可上岗。与此同时，绿城还进行末尾淘汰制原则，为了实现**的公平，其撤销了售楼处，让绿城的售楼员也和签约的经纪人一样，并出台了一系列制度优化其全民营销的实施。

    此外，有业内人士指出，全民营销是“泛营销”概念，相比于楼盘项目销售人员能精准地点对点营销，其不确定性因素较多，可变因素多，销售口径难以统一。因此，这种营销方式能否凑效，主要在于开发商的现场控制能力。因此，实施全民营销必须统一口径，避免出现不实和夸大的楼盘信息。