“商业地产过剩必死。”这是德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在2014年博鳌房地产论坛上的当头棒喝。

    但首创集团董事长刘晓光并没有被上述“死亡预警”吓倒。这位在中国房地产行业浸淫近20年的一线大佬,*近忙着做一件事：研究商业地产的转型模式。

    “我们已经总结了16种新模式。”刘晓光告诉《每日经济新闻》记者，他拿起桌上的资料翻到其中一页，向记者展开自己的研究成果，其中包括亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等。

    业内人士分析称，在当前经济“新常态”下，中国经济未来的增长方式必然将从单纯依靠投资拉动的增长模式，逐渐过渡到消费拉动经济增长的模式。房地产归根结底是一种消费品，以往那种在恐慌性需求、投资型需求驱动下的疯狂抢购时代逐渐远去。因此，行业转型势在必行，从考虑怎样用持续上升的价格吸引消费者购买，转向通过提供更好的居住环境、更优质的物业服务以提高业主满意度。

    “商业地产不创新就得死”

    “我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦告诉我：国内的商场空置率会很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在刚刚结束的这场探讨房地产下行通道的博鳌论坛上，恒隆地产[-0.64%]董事长陈启宗的一席话引起业界热议。

    经济学家樊纲说，住宅地产目前还有所控制，所以我们还有信心说它是软着陆。而一些没有被控制的领域，未来风险会更大，引起市场的波动会更大，值得大家高度警惕。因为目前政策层面仍处于真空期，市场层面隐藏着各种风险。

    他所说的“没有被控制”的房地产领域，就包括商业地产。对于商业地产，蔡洪平在本届博鳌房地产论坛抛出了惊人言论：商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么多的商业地产，泡沫将会被挤破。

    然而，作为上述论坛参与者，刘晓光坚信商业地产仍将是未来新的引爆点，但前提是需要不断的变革创新。

    首创的改变出现在四年前。早在2010年，住宅市场受限购政策影响，商业地产被视为“安全岛”，一众开发商开始加码这一领域。也正是此时，首创置业[-0.34%]提出了在大城市周边或城际之间打造以奥特莱斯**折扣为龙头的多种商业业态集群。

    奥特莱斯的出现开启了首创商业地产之路的新起点。在现代零售商业中，“奥特莱斯”专指由世界**品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心。在首创置业**的奥特莱斯项目中，周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体，刘晓光将其称为“新城市中心”或“新都市”。

    但对首创来说，奥特莱斯并不是一个简单的命题。从首批入市的北京房山奥特莱斯项目情况来看，运营困难、招商不利等质疑不断出现。“一个奥特莱斯项目没有10亿都开不了，前几年还得赔。”刘晓光对《每日经济新闻》记者直言，这是一个很痛苦的阶段。

    大量资金的沉淀是奥特莱斯这类项目对于开发商**的考验。有业内人士告诉记者，一般的奥特莱斯项目，如果商业地产部分的面积在30万平方米左右，需要沉淀的资金可能要超过20亿才能运转起来。因此，运营一个奥特莱斯项目，需要同时配合住宅的快速销售来回笼资金。

    “所以这需要开发商联合起来，有资金的、有土地的一起来做。”刘晓光抛出了这一解决方案。

    然而，对首创来说，一方面考虑通过联合开发降低风险，一方面却更希望垄断产业链来增强话语权。

    “我的志向是买下一家品牌管理公司。”刘晓光表示，目前在奥特莱斯的运营中，一部分是通过跟品牌管理公司商谈，另一部分是跟品牌合作直接开店，但后者的占比很小，要大规模发展就需要依靠品牌管理公司的运营能力。在刘晓光看来，商品渠道与价格话语权是决胜的关键。

    商业地产亟需与其他行业抱团

    商业地产之所以成为一个越来越艰难的行业，这与供应量巨大、同质化严重以及电商冲击不无关系。英国皇家特许测量师协会（RICS）2014年第二季度中国商业地产调查显示，全国商业地产指数[0.89%]有所下滑，租户市场情绪指数（OSI）和投资市场情绪指数（ISI）均落入负值，分别为-12和-6，这是自2009年初以来第二次出现如此颓势。在此背景下，如何突围成为各个开发商共同面临的问题。

    “我一共分析了16种新型的商业形式和业态，我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同产业的价值点与地产进行融合，通过模式转变，建立我们新的发展方向。”刘晓光对《每日经济新闻》记者表示。

    他举例说，“法国机场附近的一家购物中心，面积达20万平方米，按理说很少会有人愿意跑去机场附近逛街，那家购物中心却人潮涌动，为此我去考察了两次。我还去参观过一些80后热衷的居住区，发现他们更青睐将购物、娱乐、居住融为一起的区域。”

    在他介绍的16种新型商业模式中，《每日经济新闻》记者了解到，亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等都将成为未来商业地产发展的可能方向。

    “未来我们可能会有30%的业态设定为体验式消费，同时加强与互联网的结合。”刘晓光告诉记者，目前首创拥有12万客户，怎样充分挖掘用户需求，并给他们提供有针对性的服务*为关键。

    “市场在逼着我们做研究，不光是研究商业，还包括其他服务如何流入，而庞大的客户群又要如何运用。”在刘晓光看来，新的形势下，房地产行业也迎来了新的发展机遇，“未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。当然具体方案还要细分，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，运营模式要从线下走到线上，线下平台可以与互联网资源嫁接。”