国有大行个人首套房贷政策松动迹象已经明确。

    农行上海分行昨日回复记者称，该行拟于近期调整个人首套住房商业性贷款相关政策。

    中金公司近日在报告中称，不仅是农行，四大行近期在上海地区的新发放首套房按揭贷款平均定价在6%～6.2%之间，即均在九五折或以内。而记者昨日从农行之外的其他大行上海分行获得的官方口径是，尚未收到总行利率调整的相关通知。中国银行亦对本报表示，该行“首套房贷利率政策暂无变化”。

    至于未来房贷政策会否继续放松，中金报告表示，包括上海在内的不少地区二季度已出现按揭利率松动，未来还会加速放松。而另有分析人士称，即使接到窗口指导，在额度有限的前提下，银行也要考虑成本收入比，不会一味下浮。民生银行金融市场首席分析师李志强则在接受记者采访时称，房贷利率进一步加速松动“可能性不大”。

    农行先行 大行首套房贷政策初现松动

    农行先行

    近日有消息称，农行上海地区8月个人贷款定价预通知显示，从8月1日起，对金额200万以上(含)的贷款可给予基准利率0.95倍以上的优惠。

    对此，农行上海分行昨日回复记者称：“我行根据当地市场情况及自身业务发展进行不定期业务政策调整，我行拟于近期调整个人首套住房商业性贷款相关政策，具体调整措施和推出时间可咨询农行上海分行各支行个贷中心。”

    上海购房中介王先生昨日也告诉记者，他日前随客户去农行时已经听客户经理表示首套房贷款金额超过200万就可以给九五折优惠。王先生也由此开始推荐其他即将办理首套房贷业务的客户考虑农行。

    另据王先生的了解与观察，目前为止上海其他银行都还没有利率下浮迹象。

    工行昨日对记者表示：“我行个人住房贷款利率政策没有变化，坚持按照差别化个人住房信贷政策和风险定价的原则对贷款逐笔进行合理定价，积极支持符合条件的个人首套住房信贷需求。”

    中行的表态与工行类似。“今年以来，中国银行进一步加大首套自住型购房贷款的资源配置，严格执行差别化住房信贷政策，目前中国银行首套房贷利率政策暂无变化。中国银行将继续提升审批效率，优化风险管理机制，积极支持居民购买首套自住房。”中行对本报称。

    建行上海分行也在口头回复中表示，未收到总行调整通知，仍执行原首套房贷政策。

    此外，据记者了解，与四大行不同，股份制银行利率优惠相对常见，部分银行近期重现九折甚至八五折利率优惠。

    政策引导

    中金报告称，按揭宽松从5月份央行座谈会之后开始。6月份新增居民中长期贷款（主要是按揭）1991亿元，同比多增78亿元，扭转了4、5月份同比少增的局面。包括上海在内的不少地区二季度已经出现了按揭利率松动。

    今年5月份，央行召开住房金融服务专题座谈会提出，银行要优先满足居民家庭**购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

    李志强对记者表示，上海地区首套房利率九五折的下调幅度很小，更多的是银行配合央行住房贷款指导性意见的非主动性选择，是对政策的呼应，对市场提振作用较小，影响相对有限。“还是要看下一步商业银行对房贷优惠力度能否进一步加大。”

    “上海地区首套房利率下浮，是事关广大民生的问题，是**政策引导的结果。”中国银行国际金融研究所副所长宗良对记者表达了类似的解读。

    此前，已有地方监管机构指导银行保障房贷发放。河南银监局7月18日发布消息称，该局对邮储银行河南省分行提出了密切关注房地产市场风险、控制法律风险等六条监管要求，并督促该分行及时采取多项有效措施，保障房贷发放。

    河南银监局要求，邮储银行河南分行积极向总行争取新增规模，确保在涉农和小微企业贷款投放“两个不低于”的基础上，优先解决已签合同待放款房贷业务。河南银监局还要求邮储银行河南分行进一步优化作业流程，推行限时服务，加快审查审批效率，并积极协调有关部门提高抵押登记办理效率，缩短客户等待周期。

    6月初，银监会副主席王兆星表示，银监会将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件；同时抑制投资、投机性住房需求。

    加速放松？

    对于按揭会否继续放松的问题，中金报告认为，将会加速放松。中金公司分析称，房地产市场的成交量在今年一季度已经出现同比下降，反映到按揭需求上(按揭平均等待周期为3～6个月)，今年下半年的按揭需求将下降。因此，结合按揭市场的供需状况，再考虑监管部门的窗口指导因素，预计按揭会加速放松。

    从整个上半年的情况看，房地产成交依旧在下降。**统计局**发布的数据显示，从商品房销售情况看，上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，下降6.7%。

    瑞银证券特约首席经济学家汪涛对记者分析称，随着房地产活动结构性下滑，其不断积累的负面影响可能将在年末越来越多地显现出来，拖累整体经济增速、抑制诸多工业部门的生产活动。

    李志强则表示：“贷款利率政策的调整也与银行房贷政策密切相关，银行在房贷具体审核标准、放贷流程、风险控制等门槛准入（方面），也影响居民能否符合贷款要求。首套房利率下浮只是其中一个指标，况且九五折力度不大。”

    对于房贷利率是否会进一步加速松动，李志强表示“可能性不大”。他认为，当前房地产市场不稳定，银行对于房地产风险持谨慎态度，考虑到刚性需求，**于首套房利率的调整，更大幅度的利率下浮对于大型银行比较困难。像上海这种一线城市人口集中，住房供给有限，尽管当前房地产市场交易量有波动，但市场需求并未发生明显改变，为此，国有大行不存在内生性动力加大贷款力度。同时，在二三线城市政府限购政策松绑、房地产交易量下滑的情况下，中小银行存在进一步松动的可能性。

    额度之忧

    好价格还需要配以充足的额度。记者昨日致电某大行上海一名支行长获悉，今年以来受制于存贷比紧张，该行的额度一直是偏紧的，因此即便大趋势是首套房贷利率下浮，他个人的忧虑是，上级行是否会匹配足够的额度用来发放“实际不太赚钱”的个人房贷。

    中金公司报告称，在“定向”的指挥棒下，国有银行对政策支持类贷款，特别是按揭的投放力度有望进一步加强，某国有银行6月份额外增加的按揭额度约占当月总额度的5%，并预计在未来持续或加大这一力度。

    值得指出的是，上半年部分省市的个人住房消费贷款额增加了很多，以湖南省为例，上半年个人住房消费贷款新增接近20%。央行长沙中心支行发布的今年上半年湖南省金融运行情况显示，上半年，湖南全省新增个人消费贷款389亿元，同比多增65.9亿元，其中个人住房消费贷款新增304.5亿元，同比多增49亿元。

    “今年以来房地产市场正面临重要调整时期，这就意味着有的地方将优先调整。居民首套房、保障性住房多属于刚性需求、改善性需求，是房地产市场的真实性需求，在满足刚性需求的同时，房地产市场的投机性较强，通过首套房利率的下浮，对房地产实行有保有压的政策，对于房地产市场的平稳发展具有引导作用，达到市场的相对平衡，有利于房地产市场平稳发展。”宗良告诉记者。

    宗良还称，对于商业银行而言，在存款成本增加的情况下，相较于企业贷款利率高、风险高，尽管首套房贷经济效益不高，但相对稳定，对市场仍具有吸引力。通过房贷业务，有助于拓展客户资源，进而拓展其他银行业务。