日前，**统计局公布2013年1月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有53个，也占据主力。

国务院2月20日再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”措施，与房价自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨密切相关。

从原因角度来讲，主要可分为三方面：

**、2012年房地产调控政策“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”**自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。

第二、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

数据显示，2013年1月十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%。具体来看，北上广深四个一线城市涨幅均超过2%。从同比来看，十大城市平均价格上涨2.84%，连续第3个月上涨，涨幅扩大1.78个百分点。

第三、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，部分城市或局部市场出现过热现象，*终导致市场成交均价结构上持续走高。

从未来调控政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年新“国五条”继续从严执行限购政策，抑制投资投机性需求。但是，这些都已经是既定的政策，此次新“国五条”再次强调并没有什么新意，也不会出台更严格的新政出来。如果后期五细化政策出台，那么新“国五条”对于市场的影响将仅局限于短期内心理预期方面，对于市场并无实质性的影响。

从新“国五条”出台的直接目的来看，当前局部市场出现房价过快上涨的现象，政府此次直接目的意在强化这些省市的房地产调控政策的执行情况，尤其是限购执行不严格现象，导致局部市场投资投机需求的出现的现象。

“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。政策层面的定向宽松、市场基本面的好转以及春节期间放量减少而导致的3月推盘量增加等多方面因素，将助推市场继续放量，楼市“小阳春”在今年应该是值得期待的。

从楼市调控政策面走向来讲，调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场，还有改善型需求是趋势。具体来讲，我们发现，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。政策层面基调的变化，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量，促使今年楼市“基本面”继续好转以及楼市“小阳春”的形成。

从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。当前，土地价格还没有出现大幅反弹，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样，开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。

从价格角度来讲，尽管自全国70大中城市房价自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，并没有出现大幅反弹，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题，这也是新“国五条”出台的市场背景条件之一。

从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。

总体来讲，在新“国五条”刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此商品住宅的价格在全国范围内，短期内尤其是2-3月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。

因此，2013年2-3月楼市成交量可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。

首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，在2013年初2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，尽管当前政策相对从严执行的状况不会使“小阳春”的成交量太抢眼，但是，仍然值得我们期待。尤其是政策层面开始对于改善型需求的鼓励，有利于部分改善型需求的购房者入市，这对于市场成交量的回升来讲是一定的利好。

从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市调控政策在执行层面不是太严格，楼市调控政策，尽管有新“国五条”的出台，但是整体上仍将呈现“阶段性”的“外紧内松”的特征，甚至部分城市直接放宽调控政策的执行力度，或进行补贴性购房措施等。在这样的市场环境下，大多数二三线城市“小阳春”市场存在一定的市场机会。

总的来看，在新“国五条”刚刚出台的市场背景下，房价仍然难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2013年初2-3月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

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