郑州市二七区房管局两名工作人员违规取得27套经适房源、房地产公司擅自销售131套经适房涉千万元……在郑州市纪检、检察、公安、房管、土地、**等部门组成的专案组的逐一核查下，部分问题目前基本查清，其中暴露出来的经适房开发、管理、销售乱象尤其惊人。

    当前经适房管理存在哪些问题？应怎样严格经适房制度？经适房制度何去何从？记者就此采访了住房和城乡建设部与有关专家。

    发展中伴随各种问题

    提供虚假证明、伪造资格情况不断，**案件时有发生。郑州在2012年停止了新的经适房项目选址。

    几乎从经适房诞生之初，问题和质疑就一直伴随着制度的发展。如初期经济适用房保障人群错位，多数经适房落入有较高购买能力的群体手中等。

    郑州市房管局**和住房保障处处长冯荣智回忆，*初，经济适用房并不像现在这么抢手，2005年之前，由于经济适用房和商品房价格相差不多，甚至比当初的职工集资建房价格还高，位置比较偏，尽管审核程序很简单，条件放宽后销售还是遇冷。有一阵，房管部门甚至不得不到广场上去推销。有很多符合“中低收入家庭”标准的机关和事业单位人员，也住进了经济适用房。

    2006年到2009年，由于与商品房价格差从每平方米几百元扩大到两三千元，经济适用房开始逐渐“受宠”，同时由于准入门槛较低（企事业单位人员大都可纳入保障范围）、收入认定程序简单等原因，申购经济适用住房“井喷”。为此郑州建立了“摇号”供应制度，要求开发企业所建房屋必须公开供应。

    但在供应方式转变期间，仍存在着企业自行向符合条件的家庭销售与政府“摇号”供应并存的现象。而且，有部分企业为解决建设资金紧张问题，自留房源、违规销售，有人通过提供虚假的收入、户籍或婚姻证明，骗取购房资格，也出现了倒卖经济适用住房的问题。此外，定向开发和拆迁安置用房也纳入了经济适用房，在此过程中，部分不具备资格的人员也通过伪造资格等方式进入了这一序列。

    2011年，郑州市纪委就查办了二七区原常委、统战部长曲某，郑州市经济适用房建设管理中心原副主任林某，中牟县公安局黄店派出所原所长张某受贿案等经济适用房领域系列**案件。该系列案党政纪立案15起，查办15人，移送司法机关12人，涉案金额1.1亿余元，通过办案收缴**违法资金5200余万元。

    2011年、2012年，郑州市共有2404户家庭被取消经适房购买资格，5462户家庭被取消了廉租房保障资格。

    正因为存在各种问题，目前经适房制度在很多地方已退出历史舞台。郑州也在2012年停止了新的经适房项目选址。

    制度补漏总落后一拍

    在北京这样的一线城市，个别经适房价格是周边商品房的1/4，甚至更低；价格差促使有人想钻漏洞

    长期研究经适房政策的中国发展研究基金会有关专家告诉记者，**近几年虽然对经适房的户型、上市交易做出了严格限定，但由于种种原因，旧问题还是时有出现，新问题也层出不穷。如济南、杭州、石家庄、广州等地出现经济适用房遭弃购，武汉发生“六连号”事件，北京、重庆大量经适房违规出租。此次发生“房妹”事件的郑州，前几年也出现过经适房**用地违规建起小别墅等负面新闻。

    为什么经适房问题层出不穷？

    专家表示，表面上看，一是**选址和建设把关不严，选址偏僻，质量有待提高，导致人们弃购经适房。二是在准入审核关口，政府部门难以准确掌握居民的实际收入和财产情况，各部门之间信息无法联通共享，公示制度也常常流于形式，难以做到真正的公平，发生了骗购和权力寻租等问题。三是管理部门人员紧张，仅凭一个街道两三个工作人员，要完成所有经适房申请对象的资格审核、复核和对房屋的管理，难免有疏漏。

    其实，经适房面临的这些问题，也是保障房制度普遍面临的。在经济适用房的准入分配管理上，目前的制度不可谓不严格。除了普遍实施的三级审核、两级公示外，各地还会对经适房摇号进行现场直播，接受公众的监督。既然制度看上去如此天衣无缝，为什么经适房还是容易“出事”？

    究其根本，还是因为能提**权的经济适用房与商品房巨大的价格差，带来利益空间。在郑州，经济适用房和商品房每平方米的平均价格差，在2001年为200元，在2005年为1349元，至2009年达到2027元；在北京这样的一线城市，个别经适房的价格是周边商品房价格的1/4甚至更低。专家表示，只要有这样的利益空间存在，少数人寻租的冲动就不会消失；只要有这样的价格差存在，就会有人想钻漏洞。

    立法应该进一步加快

    经适房正在逐渐退出住房保障体系；在房价比较高的大中城市，很多“夹心层”的住房问题仍要靠经适房来解决。

    既然经适房在制度设计上存在众多问题，是不是应该退出我国的住房保障体系呢？

    记者查阅住房和城乡建设部相关资料发现，经济适用房的开工建设量在不断萎缩，尤其是2009年**明确提出以公共租赁住房为未来保障房的主要形式后，保障房制度建设思路的重心发生变化。以2011年为例，全国开工建设保障性住房1043万套，其中经适房110万套。2012年初全国制定的保障房建设700万套任务中，经适房则进一步减少至59万套。由此可见，经适房正在逐渐退出住房保障体系。

    然而，经适房制度的退出，是该快还是该慢呢？专家认为，从目前来看，经适房的历史使命似乎还没有完成。在公租房刚刚开始大规模建设，供应量和覆盖面还远远不够的情况下，各地还是存在不少既不能享受廉租房、又买不起商品房的低收入家庭。特别是在房价比较高的大中城市，经济适用房的价格优势仍然很明显，很多“夹心层”的住房问题仍要靠经适房来解决。此外，经济适用房的建设不需要政府投入大量资金，因此投入**周期较短，建设起来比公租房容易。

    专家认为，对于当前经济适用房在审核、分配、使用过程中出现的种种问题，仍应着力加强准入审核和监督管理，尤其是建立起多部门联动的信息共享机制，堵塞住房保障资格申请及核查方面的漏洞。同时，针对保障房的立法进程应该进一步加快，以改变住房保障制度规定还停留在法规、规章层面的尴尬现状。

    住建部有关负责人介绍，目前北京、上海、青岛、陕西等地已经建立了家庭收入核对中心，探索金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、产权管理等信息资源共享，建立起了家庭收入（财产）审核机制。深圳市建立了“九查九核”工作机制，对住房保障申请家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。这些措施在制度层面进一步加强了审核的准确性。

    经适房政策调整过程

    1994年出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中，提出“房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用房要占20%以上”。1998年，国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

    但在房改初期，经济适用房开发建设占房地产开发投资的比重逐年下降；经济适用房供应对象范围扩大、面积扩大、价格过高。

    2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，同年12月建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，明确强调经济适用房的供应对象是城市低收入住房困难家庭。同时严格规定“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”并对转让条件进行了明确规范。

    从面向“中低收入家庭”，到面向“低收入住房困难家庭”，经适房的保障性质得以进一步明确。

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