对于有车一族来说，小区里的停车位弥足珍贵。为了满足小区居民车位需求合理分配房地产项目中的停车位，南宁市住房保障和房产管理局下发了《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》（以下简称《通知》）。报道出来后，引起了市民的强烈反响，不少读者纷纷致电本报，反映自己在日常生活中遇到的各种跟停车位有关的问题。就南宁市民关心的问题，记者向广西文灿律师事务所蒋文灿律师、广西民族律师事务所潘光伟律师以及南宁市住房保障和房产管理局相关负责人寻求解答。
1.车位只租不售或只售不租是怎么一回事
问：覃女士居住的小区中有近600多个车位，但是开发商表示这些车位只出售不出租，也就是说小区里居民如果不买停车位就没有地方停车。覃女士想知道，遇到这样的问题，该如何解决？
律师看法：如果这些车位属于开发商拥有产权的车位，其所有权在开发商，这些车位的处置、收益都由开发商决定，因此遇到只租不售或只售不租的情况，业主只能与开发商交涉；如果这些车位属于业主共有部分设置的车位，那么开发商无权对其进行处分，业主可以向有关部门举报。
2.租金收益怎么管
问：马先生提出，在住房局下发的对于商品房项目停车位管理的通知中，提到小区里业主共有部分设置停车位的只能出租，租金归业主所有。而这笔租金该由谁管？如何分配？如何才能做到收支透明？
律师看法：业主共有部分的车位出租时，收益归全体业主所有，因此对这笔租金的处置由全体业主决定。为了做到收支透明，可以由业主委员会召集业主召开业主大会，拟定租金管理办法，规定好租金的用途，每周或每月公布一次租金的收支情况等。
3.同是租车位如何分配
问：赵先生所在的小区里有200个车位是出租车位，每个车位每个月租金300元，业主交的租金是一样的，但是车位有的好有的不好，有的业主楼下就有车位，但是却租不到离自己住处近的车位，出租的车位在分配时如何才能保证公平呢？
律师看法：车位的好坏问题，是带有个人主观意愿的。如果这些出租车位属于开发商或是物业公司管理，那么业主可以通过业主大会与开发商或是物业公司沟通，来商议如何分配；如果是业主共有的，那么业主之间可以互相沟通协调。为了公平，可以在分配车位时采取谁先租谁有优先选择权，如果同时有大批人要承租则可以采取摇号抽签的方式决定。
4.交了租金却没有车位怎么办
问：罗先生所住小区有出租车位也有销售的车位，其中提供给业主承租的车位有180个，只要交了350元的月租，180个出租车位任意停放，但是他发现，交了租金如果回家晚就会没有车位停车，而且其他租车位的业主也遇到过同样问题。遇到这样的情况，该怎么办？
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律师看法：如果业主在现实生活中遇到这样的情况，那么这是属于物业公司侵权了。业主可以通过业主大会向物业公司反映，要求其改正。此外，业主大会有权决定物业公司的聘请和解雇，因此，如果物业公司行为引起太多业主不满，业主大会可以解雇物业公司聘用新的物业公司。
5.开发商不卖车位，住户怎么办
问：苏女士提出，按照《物权法》，如果开发商很有实力，其所建的房地产项目不进行预售，待整个楼盘建好具备入住条件后，进行现售，这时车位的产权所有人是开发商，如果开发商不卖这些车位，住户能有什么办法吗？
律师看法：根据《物权法》的规定，物品的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。如果现实中真出现了这样的情况，开发商对自己拥有产权的车位决定不租也不卖，作为业主来说是毫无办法的，可以说这是法律的空白。开发商的这种行为给业主的生活带来的不便，业主们可以向房地产主管部门、**部门提起主张，让主管部门和业主一起与开发商进行沟通协商。
6.家里有多辆车如何解决停车位问题
问：廖女士家里有两辆车，等孩子大学毕业后还想给小孩买一辆车，但是按照《通知》规定，一套房子只能买一个车位，等孩子大学毕业后，她家里的停车问题怎么解决呢？
专家解答：《通知》规定，房地产开发项目取得商品房现售备案证明时（分期办理的，按**一期办理时间计算）尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，对剩余未售出的车位和车库，该项目购房人可以自主选择购买多个车位和车库。
也就是说对于车位的出售其实是规定了两个时期，**个时期是房地产项目取得预售备案进行销售时，也就是房地产项目建到25%时，车库可以出售，这是购房人一套房只能买一个车库；到了第二个阶段是房地产项目取得商品房现售备案证明时，这个时候是商品房项目已经全部建好，从取得预售备案到现售备案一般需要2年到2年半时间，在这段时间内买了房没有买车库的住户，如果以后有买车意向可以买车库，而车子多车位不够用的住户，可以在这段时间过后，小区如果还有车位的，可以再多买车位。
7.房地产项目的车位情况购房人如何知道
问：谢女士担忧，在购房时，楼盘实际有1000个车位，但开发商却谎称已经卖出500个，只剩500个车位出售，这种情况怎么办？
专家解答：《通知》明确专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售行为纳入商品房销售管理。房地产开发企业**办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库**配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。
这已经明确要求开发商在销售楼盘时，把车位也一起进行预售登记，并在销售现场公示。此外，购房人还可以登录南宁市住房保障和房产管理局网站（***.cn）在商品房预售信息中查询，如果出现开发商在取得预售备案登记进行销售时欺骗购房者，这种行为属于捂盘惜售，那么购房者可以向南宁市房地产监察支队进行举报。
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